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不動産鑑定評価、不動産調査、不動産コンサルティング

千葉県知事登録(3)第290号

TEL. 043-441-8035

〒260-0044 千葉市中央区松波3-20-12

明朗会計、納得の安心価格で不動産鑑定評価書をご提供致します


千葉県に強い!安心価格の不動産鑑定事務所です。






★★★ 認定 実務修習(実地演習)実施機関    (公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会)  ★★★ 認定 実務修習(実地演習)指導鑑定士    (公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会)
 







不動産鑑定評価書の内容は
『 どこに依頼しても同じ 』 ではありません。

不動産鑑定士の資質・経験、調査の方法・内容等によって、
不動産価格も大きく変わる可能性があります。





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ご依頼を頂きましたお客様のリピーター率は、

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選ばれているのには理由があります!!




▼玉谷不動産鑑定事務所が選ばれている理由!!





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実務の指導者だから安心!




玉谷不動産鑑定事務所では、


不動産鑑定士宅地建物取引士の業界で

実務の指導者である不動産鑑定士が

安心・信頼の不動産鑑定評価書をご提供致します。




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他社との違いが明確!だから選ばれている!!



当不動産鑑定事務所では、他社との差別化を図るため、

▼当事務所のメリット(特色・強み・こだわり等)


を明確に致しました。




これらにより、お客様にご満足頂けるサービスをご提供致します。




玉谷不動産鑑定事務所なら


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報酬を完全公開! だから安心!!





 近年、不動産鑑定業者のなかには、報酬表を非開示として、正当な金額を逸脱した料金を請求する業者が多くなっておりますので、
ご注意ください


 最終的に請求が高額になったというケースのほかにも、弊所にセカンドオピニオンをご依頼頂くケースでは、表面上の報酬額の安さから、報酬表も確認せずに契約したが、内容がかなり不足しており、依頼した目的から考えても、とても満足できるものではなかった、というものも少なくありませんでした。


 原因として、多くの不動産鑑定業者が、この不動産鑑定評価に関する報酬について、HP等でも非開示・非公開(〇万円~など)としており、報酬表の提示もない実質的に報酬規定が存在していない、という事実がございます。


 どのような業界でも、正式な料金表の提示がある、料金の算定根拠が明確であるというのは、当然の事です。これらが不明確では、どのような業界でも信用されません。
 料金表の提示がなく、「見積書」のみ提示する不動産鑑定業者を信用するのであれば、相応の結果になる覚悟が必要です。


 弊所は、報酬を「不動産の鑑定評価業務に関し請求することのできる報酬の基準(昭和59年4月17日付国土庁告示第2号)」に従い明瞭に規定し、報酬表を開示し、お客様の立場に立って、もっともニーズに合ったサービスを個別にご提案し、適正価格にてご提供いたします。






▼玉谷不動産鑑定事務所が選ばれている理由!!



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お問い合わせは お気軽にどうぞ!
E-MAIL tamatani@tbz.t-com.ne.jp

(迷惑メール防止のためメールアドレスは画像になっていますのでコピー&ペーストができません。恐縮ですがメールアドレスは手で打ち込んでください。)




▼詳しいお問い合わせ先 ( こちらをクリック )






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相続・離婚(遺産分割・財産分与)の時、  不動産価格で迷ったら、  おまかせください!





 相続や離婚(遺産分割・財産分与)のときにトラブルとなるのが、所有財産のなかでも特に価格(価値)の高い『不動産』です。


 相続税が課税されるか否かにかかわらず、財産の分割では不動産トラブルというのは非常に多くなっております。


 原因は、


不動産自体の価値が高く、相続や離婚で分割(遺産分割・財産分与)したとしても、数百万~数千万円単位になること。

不動産の価格が、一般の人には分かりにくく、適正な時価と思っていた価格は実際は違っていた。

・よく分からないので共有持分にしたら、売却が困難になった。

・よく分からないので、土地と建物で分けてしまった。

・均等に面積按分したつもりだったが、形状や場所で価値が異なり、公平ではなかった。


など、さまざまです。


 不動産のトラブルは『高額なお金に関わるトラブル』のため、一度起こってしまうと、残念ながら元通りに修復することは、ほぼ不可能です。問題解決したとしても、感情までは以前の状態まで戻すことは出来ません。


 そのため、このような状態になる前に、
事前の対策が必要となります。


 それが
適正な時価の把握です。






では、適正な時価を把握するにはどうすればいいか・・・






方法1.相続税財産評価基準による価格(相続税路線価)



 一般的に路線価と言われる価格を基準に求められる、相続税の計算の基礎となる価格です。


 税理士が相続の時によく利用している価格ですが、一般的には相続税路線価による土地価格は、課税の負担軽減等の目的から
時価の約8割程度が目安となっていることが多く、時価と一致しているケースは少ない傾向にあります。


 したがって、この価格をもって、『適正な時価』として相続・離婚(遺産分割・財産分与)した場合には、のちに重大なトラブルになる可能性は否定できません。






方法2.固定資産税評価額(固定資産税路線価)



 一般的に固定資産税路線価と言われる価格を基準に求められる、固定資産税の計算の基礎となる価格です。


 一般的には固定資産税路線価による土地価格は、課税の負担軽減等の目的から
時価の約7割程度が目安となっていることが多く、時価と一致しているケースは少ない傾向にあります。


 したがって、この価格をもって、『適正な時価』として相続・離婚(遺産分割・財産分与)した場合には、のちに重大なトラブルになる可能性は否定できません。






方法3.地価公示価格(国土交通省地価公示)



 地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するものです。


 地価公示価格は、以前は時価の約9割程度と言われていたこともありましたが、現在は
時価と近似するような仕組みとなっています。


 しかし、地価公示価格は、
特定の地点の価格を示しているために、公表されている地価公示地と場所が異なれば、環境も価格も大きく異なってくることがあります。


 したがって、この価格をもって、『適正な時価』として相続・離婚(遺産分割・財産分与)した場合には、のちに重大なトラブルになる可能性は否定できません。






方法4.基準地価格(都道府県地価調査)



 国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年7月1日における標準価格を判定するものです。


 基準地価格は、以前は時価の約9割程度と言われていたこともありましたが、現在は
時価と近似するような仕組みとなっています。


 しかし、基準地価格は、
特定の地点の価格を示しているために、公表されている基準地と場所が異なれば、環境も価格も大きく異なってくることがあります。


 したがって、この価格をもって、『適正な時価』として相続・離婚(遺産分割・財産分与)した場合には、のちに重大なトラブルになる可能性は否定できません。






方法5.不動産業者へのヒアリング



 不動産業者へのヒアリングは、適正な時価を把握するのには非常に有効です。地元業者は、取り扱っているエリアの不動産取引の動向や相場に熟知しておりますので、多くの場合、適正な時価を把握してます。


 したがって、一般の売買であれば、このヒアリングによる方法はとても有力な方法と言っていいと思います。


 ただし、
相続・離婚時における適正な時価の把握にあたってはオススメできません。



 なぜなら、、、




《 理由1 》

 不動産業者の価格査定は
無料※で、意見に対する責任もなく、依頼者に頼まれて偏った査定価格とすることもあるため、信用力・証明力に欠けている。


※不動産の価格査定等に対して報酬の授受が認められるためには、不動産鑑定評価に関する法律により、不動産鑑定業者として登録を受ける必要があります。
 不動産鑑定業者の登録を受けず、他人の求めに応じ、報酬を得て不動産の価格や賃料を査定することを業として行うことは、「不動産の鑑定評価」と称するか否かを問わず、「不動産鑑定評価基準」に則るか否かを問わず、不動産の鑑定評価に関する法律では、不動産の鑑定評価に該当することになり、これに
違反すると罰則が課せられます。(不動産の鑑定評価類似行為
 したがって、もし
報酬を求められても、求められなくても、不動産鑑定業者登録がなければ、価格査定に対して報酬を支払ってはいけません。




《 理由2 》

 相続・離婚のときには、遺産分割や財産分与について、
相続・離婚が発生した当時の価格が重要となります。しかし、不動産業者はヒアリング時点の相場は把握しているが、相続時・財産分与時の時価(過去の不動産価格、例えば1年前、場合によっては3年前5年前など・・・)について、十分な説明資料を保管しているケースはほとんどなく、説得力のある説明をするのが難しい。




《 理由3 》

 規模の大きな画地など、業者仕入れが想定される物件などは、
自らの利益にも関係してくるため、査定を依頼した業者間で価格差が大きくなることが多い。




《 理由4 》

 やや用途が特殊な物件、借地権の付着した底地の価格など、
一般的に取引が少ない不動産については、価格を把握していないことが多い。





 したがって、この価格をもって、『適正な時価』として相続・離婚(遺産分割・財産分与)した場合には、のちに重大なトラブルになる可能性は否定できません。






方法6.不動産鑑定評価



 不動産鑑定評価書は、不動産の鑑定評価に関する法律に則り、不動産鑑定評価基準に定められた記載事項を全て満たした評価書で、鑑定評価額に至るまでの詳細な説明を記載しています。


 不動産鑑定評価は、
国家資格として、不動産鑑定士のみが唯一行えるものです。
 そのため、公的機関や金融機関、裁判等でご利用になれる
信頼性の高いものであり、国内のほとんど全ての公的機関、金融機関が、売買の参考や担保物件の評価などで必要不可欠なものとして日常的に活用しています。
 もちろん、裁判所による不動産競売国税局・税務署等による租税滞納の公売処分などでも、不動産鑑定評価書は不可欠なものとなっています。




不動産鑑定評価によるメリットは、、、




《 メリット1 》

 相続・離婚時の遺産分割・財産分与では、この
不動産鑑定評価書の説得力・証明力が非常に有効で、万が一、訴訟・裁判等に至った場合でも、そのまま証明書類として利用出来るだけの効力があるので、話し合いなどを有利(適正)に進めることができ、重大なトラブルとなることを事前に防ぐことが出来ます。




《 メリット2 》

 不動産鑑定評価では、不動産鑑定士協会等に保管された豊富な資料から、過去に行われた取引を詳細に把握することが可能なため、
説得力のある資料に基づいて数年前の時価(過去の不動産価格)を求めることも可能です。もし、相続・離婚から数年が経過してしまったとしても、不動産鑑定評価であれば、説得力・証明力のある時価を求めることが出来ます。




《 メリット3 》

 不動産鑑定士によって求められた不動産鑑定評価額は、
公正中立な第三者としての価格のため、不動産業者のように直接の利害関係によって大きく価格に差がでることは少ない傾向にあります。




《 メリット4 》

 不動産鑑定評価では、特殊な用途の不動産のほか、権利関係が複雑な不動産、ほとんど取引のない不動産に至るまで、
ほとんど全ての不動産の適正価格を不動産鑑定基準にしたがって求めることが出来ます。




では、不動産鑑定評価によるデメリットは、、、




《 デメリット 》


 不動産鑑定評価で適正な時価を求める場合には、上記の場合と異なり、
不動産鑑定評価報酬が必要となります。

 しかし、多くの不動産鑑定業者が、この不動産鑑定評価に関する報酬について、HP等でも非開示・非公開(〇万円~など)としており、報酬表の提示もない実質的に報酬規定が存在していない、という事実がございます。


 どのような業界でも、正式な料金表の提示がある、料金の算定根拠が明確であるというのは、当然の事です。これらが不明確では、どのような業界でも信用されません。
 料金表の提示がなく、「見積書」のみ提示する不動産鑑定業者を信用するのであれば、相応の結果になる覚悟が必要です。


 そこで、
弊所は、報酬を「不動産の鑑定評価業務に関し請求することのできる報酬の基準(昭和59年4月17日付国土庁告示第2号)」に従い明瞭に規定し、報酬表を開示し、適正価格にてご提供いたします。


 弊所では、不動産鑑定評価報酬は、物件価格の
僅か0.5~1.0%程度となっております。この僅かな金額で、のちの数百万~数千万円単位の重大なトラブルを未然に防ぐことができます。仲介手数料と比較すれば、はるかに安い手数料(半額以下~最大90%以上安い)であることからも、安価お求めやすい価格に設定されていることがご理解いただけると思います。





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